Miten tehdä talokaupat niin, että sekä myyjä että ostaja voivat nukkua yönsä levollisin mielin? Avaimina toimii kaksi koota: kuntotarkastus ja kauppakirja. Kun huolehtii näistä hyvin etukäteen, ei tarvitse riidellä jälkikäteen.
Jyväskyläläinen Ollilan pariskunta etsi omakotitaloa ja saikin kiikariin 1940-luvun puutalon kallioisella tontilla. Alettiin hieroa kauppoja. Näytöllä kurkattiin rossipohjaan, josta kantautui ostajien nenään maakellarimaista hajua. Pariskunta halusi tilata paikalle homekoirat, jotka merkkasivatkin lattianrajasta tulevia hajuja.
Talo päätettiin tutkia tarkemmin kuntotarkastuksessa, jonka ostajat ja myyjä maksoivat puoliksi. Lattian alta alapohjasta löytyi sen verran kosteutta ja mikrobivaurioita, että se suositeltiin korjattavaksi perusteellisesti.
Oli pähkäiltävä, uskaltaako taloa ostaa ja saako sen varmasti kuntoon. Entä kuka vastaa kustannuksista? Teetettiin kustannusarvio alapohjan korjauksista, ja hintalappu oli noin 20 000 euroa. Ollilan pariskunta päätti ottaa riskin ja ostaa talon tästä huolimatta. Vanhoihin taloihin perehtynyt rakennusvalvoja rohkaisi, että talo on mahdollista saada kuntoon.
Sovittiin, että ostajat vastaavat korjauksen kustannuksista ja teettämisestä. Vastaavasti korjauksen hinta otettiin huomioon talon kauppahinnassa.
Vastuut päätettiin muotoilla tarkasti kauppakirjaan, jotta vältettäisiin epäselvyydet myöhemmin. Kauppakirjassa suljettiin pois myyjän vastuu alapohjan vaurioista ja niiden rakenteille mahdollisesti aiheuttamista haitoista.
Remontti teetettiin ennen muuttoa. Rossipohjassa ollut lahonnut maa-aines poistettiin ja korvattiin kosteussuluilla ja soralla. Kaikki lattiarakenteet puhdistettiin ja lattialaudat uusittiin. Nyt perhe on asunut talossa tyytyväisenä jo kahdeksan vuotta. Tarina sai tällä kertaa onnellisen lopun.
Aina talokaupat eivät pääty yhtä onnellisesti. Suomessa syntyy vuosittain lukuisia kiinteistökauppariitoja. Suurin osa syntyneistä riidoista ratkeaa kuitenkin sovinnollisesti ilman oikeudenkäyntiä, ja vain pieni osa riidoista etenee oikeudenkäyntiin saakka.
Riidat olisivat usein helposti estettävissä, mutta miten? Tämän jutun luettuasi tiedät. Talokauppojen ja riitojen pelko ei saa estää kenenkään talounelmia toteutumasta.
Ei ketä tahansa tarkastamaan taloa
Valtaosa asuntokauppoihin liittyvistä riidoista olisi vältettävissä, jos talokaupassa kiinnitettäisiin huomiota kahteen kaupan kulmakiveen: kuntotarkastukseen ja kauppakirjaan. Kun kaupoissa liikkuu satojatuhansia euroja, satasia ei kannata säästellä väärässä paikassa, vaan panostaa ammattilaisten tekemään kuntotarkastukseen ja kauppakirjaan.
Onnistuneen ja turvallisen talokaupan lähtökohtana on sekä ostajan että myyjän yhteinen käsitys myytävästä kohteesta ja kaupan ehdoista. Myytävän kohteen kunto varmistetaan teettämällä kuntotarkastus, ja ehdot kirjataan selkeästi kauppakirjaan.
Riitelyyn johtaneissa kaupoissa kuntotarkastus on voitu jättää tekemättä, se on tehty puutteellisesti tai sen tuloksia ei ole ymmärretty. Kuntotarkastuksen tilaaminen ei automaattisesti tarkoita, että se tehtäisiin hyvin.
Monelle voi tulla yllätyksenä, että periaatteessa kuntotarkastuksen saa tehdä kuka tahansa. Tilaajan kannattaakin varmistaa, että kuntotarkastaja on pätevä, mistä kertoo esimerkiksi asuntokaupan kuntotarkastajan titteli AKK. Myös rakennusterveysasiantuntijat ovat hyvä valinta tarkastuksen tekijöiksi.
Tärkeää on myös varmistaa, että tarkastus tehdään yleisesti hyväksytyn suoritusohjeen mukaisesti. Rakennustietosäätiön julkaisemassa suoritusohjeessa kerrotaan tarkasti tarkastuksen tavoitteet, laajuus, raportointi ja osapuolten vastuut.
Kun kuntotarkastus on tehty, sekä myyjän että ostajan on vielä huolella perehdyttävä tuloksiin. Raportissa voivat vilahdella useaan otteeseen sanat tekninen käyttöikä ja riskirakenne.
Yksi kuntotarkastuksen avainsanoista on tekninen käyttöikä. Se on rakenteiden niin sanottu parasta ennen -päiväys. Jos rakenteet ovat teknisen käyttöiän päässä, ostajan pitää kiinnittää huomiota niiden kuntoon ja varautua uusimaan tai korjaamaan ne ennemmin tai myöhemmin.
Talon katto, viemärit tai käyttövesiputket eivät kestä loputtomiin. Usein toistuva esimerkki taloriidoissa on salaojitus. Ostaja ei voi tuudittautua tietoon, että taloon on joskus tehty salaojat. 1980-luvulla tehdyt salaojat eivät ole välttämättä enää toimivia, sillä niiden käyttöikä on reilut 30 vuotta.
Riskirakenne taas on talon rakennetyyppi, joka on todettu ajan saatossa vaurioherkäksi rakenteeksi. Rakenne on yleensä ollut oman aikakautensa määräysten mukainen, ja sen riskialttius on huomattu vasta jälkikäteen.
Riskirakenteen vaurion aiheuttajana on usein kosteus. Riskirakenteita ovat esimerkiksi tasakatto, vale- eli piilosokkeli, huonosti tuulettuva rossipohjainen alapohja tai kaksoisbetonilaatta.
Riskirakenne ei tarkoita aina vaurioitunutta rakennetta. Riskirakenteen kunto, eli se, onko riski toteutunut, tulisi pyrkiä aina selvittämään. Yleensä tämä on mahdollista vain rakenteita avaamalla.
Asuntokaupan kuntotarkastuksen perusteella voidaan siis arvioida, onko syytä tehdä tarkempi kuntotutkimus joihinkin talon rakenteisiin. Jos jatkotutkimuksia on suositeltu, ne kannattaa teettää ennen kauppoja. Kuntotutkimuksessa voidaan tehdä rakenneavaukset riskirakenteista kuten valesokkelista tai kaksoisbetonilaatasta. Näytteenotto mikrobivaurioiden varaltakaan ei ole liioiteltua.
Talon riskirakenteita
- betonilaatan yläpuolinen lattiarakenne
- ennen vuotta 1950 rakennettu hirsiseinä
- huonosti tuulettuva rossipohjainen puurakenteinen alapohja
- kaksoisbetonilaatta-rakenne
- kattoikkuna
- kohteessa havaittu mikrobiperäinen tai muu poikkeava haju
- lattiapinnan alapuolelta lähtevä väliseinä
- maanvastainen sisäpuolelta lämmöneristetty seinä
- tasakatto
- tuulettumaton puurunkoinen ulkoseinä
- tuulettumaton vino yläpohjarakenne
- ulkoseinän alajuoksupuun korkeus maanpinnasta riittämätön
- vale- eli piilosokkeli
Lähde: Sustera
Kauppakirjaan ei riitä vain hinta
Turvallisen talokaupan toinen keskeinen paperi on kauppakirja, jonka sisältö on yhteydessä kuntotarkastuksen havaintoihin ja suosituksiin. Kauppakirjassa osapuolet allekirjoituksellaan vahvistavat, että heillä on yhtenäinen käsitys kaupan kohteen kunnosta ja niistä ehdoista, joilla kauppa toteutetaan. Kunnollisessa kauppakirjassa on kirjattu molempien osapuolten sovitut vastuut ja velvollisuudet.
On hyvä muistaa, että hinta on vain yksi asia, josta oikein tehdyssä kauppakirjassa sovitaan. Mitä yksityiskohtaisemmin kaupan ehdot on kauppakirjaan kirjattu, sitä pienempi on todennäköisyys kaupan jälkeisiin erimielisyyksiin.
Kaupantekotilanteessa talon ostajaa sitoo selonottovelvollisuus ja myyjää tiedoksiantovelvollisuus. Molempien osapuolten pitää ymmärtää, mitä nämä velvollisuudet tarkoittavat ja mihin niiden laiminlyönti voi johtaa. Myyjällä on paras tieto siitä, mitä talo pitää sisällään. Tämä tieto on tuotava ostajan tiedoksi oma-aloitteisesti kuntotarkastukseen liittyvästä alkukartoituksesta lähtien. Ostajan taas on tutustuttava taloon perusteellisesti ja huomautettava havaitsemistaan poikkeavuuksista.
Jos kuntotarkastuksessa talosta tulee ilmi riskirakenteita tai lisätutkimustarpeita, on syytä keskustella, mitä tehdään ja onko asialla vaikutusta myyjän ja ostajan vastuiden määräytymiseen. Myyjän vastuuta riskirakenteesta on mahdollista rajoittaa kauppakirjassa.
Tällaisten vastuunrajoituslausekkeiden eli riskienjakosopimuksien kirjaaminen kauppakirjaan edellyttää juridista erityisosaamista. Kauppakirjan teossa kannattaa miettiä seuraavaa kolmea elementtiä:
1) Jos kuntotarkastuksessa on todettu virheitä, puutteita tai vaurioita, ne kirjataan kauppakirjaan näkyviin. Samalla määritellään, ovatko ne myyjän vai ostajan vastuulla. Erityisesti kannattaa kirjata, jos ne siirtyvät ostajan vastuulle. Näin tehtiin esimerkiksi alussa kerrotun jyväskyläläisen omakotitalon kaupoissa.
2) Jos kuntotarkastuksessa on lisätutkimussuosituksia, joita ei ole tehty, kirjataan kumpi ne tekee ja kumpi vastaa vaurioista, joita mahdollisesti löytyy. Nämä kirjaamalla säästyttäisiin monelta riidalta.
3) Kauppakirjassa on myös mahdollista lyhentää viiden vuoden vastuuaikaa esimerkiksi kahteen vuoteen.
Vastuunrajoituslausekkeessa virheiden merkitykselle voidaan asettaa omavastuuhinta. Tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että mikäli talossa kauppojen jälkeen todetaan piileviä virheitä, myyjä vastaa niistä vain siltä osin, kun korjauskustannukset ylittävät vaikkapa 30 000 euroa. Silloin ei tarvitse riidellä muutaman tuhannen euron virheistä. Pieniä puutteita löytyy taloista aina.
Kauppakirjaan voidaan kirjata:
- luettelo virheistä
- vastuun jakautuminen
- mahdollinen omavastuu
- vastuuajan poikkeaminen maakaaresta
Jäsenten kokemuksia talokaupoista
Ostin 20 vuotta vanhan omakotitalon pari vuotta sitten heinäkuussa. Sitä ennen tehtiin kuntotarkastus korjausehdotuksineen ja suosituksesta myös lumettoman ajan kuntotutkimus, jonka perusteella yksi salaoja uudistettiin ja rännikaivot puhdistettiin ennen kauppoja. Kuntotutkimus korjausehdotuksineen oli kauppakirjan liitteenä. Kauppakirjaan lisättiin lausuma kuntotutkimuksesta, ja mikäli sen lisäksi löytyy piileviä korjausta vaativia vikoja, niin myyjä vastaa niistä 10 vuotta kaupantekohetkestä.
Sirkku Ingervo
Meillä oman kodin metsästys oli useamman vuoden projekti: mistä ja millainen, rempattu vai työleiri, keskustasta vai kauempaa. Lopulta löysimme pienen perheen unelman läheltä keskustaa, kohtuullisin remontein. Välittäjästä saatiin paljon tukea ostoprosessiin. Kaupantekopäivänä olimme mahataudissa ja välittäjä hoiti allekirjoituksen puolestamme, talon myyjää emme koskaan päässeet tapaamaan. Nyt on kotia asutettu muutama kuukausi, remontoitu maltilla ja nautittu uudesta vaiheesta elämässä.
Satu ja Jyri
Päätimme kesällä 2022 myydä kerrostaloasuntomme Hangossa ja ostaa tilalle talon. Budjetti oli rajallinen, mikä teki talon löytämisestä haastavaa. Monen mutkan kautta löysimme talon, josta teimme tarjouksen. Tarjouskilpailun jälkeen talo oli meidän. Talo vaati remonttia, tekijöiden löytäminenkin oli yksi seikkailu. Asbestinpoiston yhteydessä paljastui vesivahinko. Siitäkin on selvitty ja korvaus saatu myyjiltä. Kaikesta selviää, kadonneen sähkömiehen tilallekin löytyy uusi. On ainakin kerrottavaa kahvipöydissä…
Janna Latva-Kiskola
Ostimme kolme vuotta sitten talon. Tarkastaja tutki talon ja kirjoitti raporttiin, että talon runko on kunnossa. Kaksi vuotta sitten teetimme kattoremontin. Selvisi, että kolme kattotuolia oli täysin mädät. Remonttimiehet korjasivat ja myyjä maksoi. Vesi oli valunut talon nurkkia pitkin alas, mutta sen jouduimme itse maksamaan. Nyt on nurkat kunnossa. Mineriitti ei ole pitänyt vettä eikä lämpöä. Joka seinältä on löytynyt lahoa, jonka on vesi tehnyt. Tarkastajan raportissa lukee, että maalatkaa seinät. Onneksi ei uskottu.
Marjatta
Voiko talokauppa paremmin mennä?
Olemme yli seitsemänkymppinen eläkeläispariskunta. Olimme muuttaneet Espoosta Saloon ja hankkineet omakotitalon Märynummen pientaloalueelta. Teimme ja teetimme 1980-luvun taloon runsaasti muutos- ja perusparannustöitä. Suora sähkölämmitys ja lisänä ilmalämpöpumppu olivat vaivaton lämmitysratkaisu, lisänä ikään kuin harrasteena varaava takka.
Mikäpä oli asuessa, pihatöihin saatiin apua tutulta eläkeläismieheltä, ja omakotiasumisessa pihoineen on tietysti omat hyvät puolensa. Ikä alkoi kuitenkin tehdä tehtävänsä ja kunnon molemmilta pikkuhiljaa rapistuessa omakotitalon pitäminen alkoi tuntua raskaalta. Aloimme kevättalvella 2021 päätyä ratkaisuun, jossa talo ja tontti myytäisiin ja muutettaisiin vuokralle, todennäköisimmin kerrostaloon.
Siispä talo myyntiin. Kolmella ensimmäisellä taloa katsomassa käyneellä välittäjällä oli selkeä ja yhtenevä käsitys talon arvosta, mutta neljäs välittäjä heitti arvion, joka oli merkittävästi korkeampi. Välityspalkkiokin olisi alhaisempi kuin muilla, joten päätimme, että annetaanpa miehen yrittää.
Asioihin tuli vauhtia: puuttuva energiatodistus hankittiin, luovutin välittäjälle pitämäni tarkan talopäiväkirjan, pohjakuvat ja muut paperit sekä avaimet. Valokuvaaja kävi, ja seuraavana viikonloppuna piti talon myynti-ilmoituksen mennä nettiin.
Lauantaina välittäjä kuitenkin jo soitti ja kysyi, kävisikö ensimmäinen esittely jo samana päivänä, hänellä olisi kiinnostuneita. Iltapäivällä välittäjä soitti ja kertoi esittelyssä käyneen pariskunnan tehneen jo suullisen tarjouksen, josta kirjallinen tehtäisiin vielä samana päivänä.
Näin tapahtui. Tarjous oli muutamia tuhansia euroja alle sovitun pyyntihinnan. Ehdotimme sopuratkaisuna puoltaväliä, johon molemmat osapuolet suostuivat ja lyötiin kättä päälle.
Kauppakirjaan kirjattiin edellytyksenä kuntokartoitus, joka maksettaisiin tavan mukaan puoliksi. Välittäjä järjesti pikavauhtia kuntokartoittajan, joka kirjasi virheenä pienen vuodon vesikatossa. Kauppakirja allekirjoitettiin ehdolla, että myyjä korjauttaa vuodon.
Tilasin tutun kattomiehen hoitamaan asian ja saman tien tarkistamaan minun laskuuni aluskatteet, jotka jossain kohdassa hiukan roikkuivat. Kattomies kävi korjaamassa katon ja ostaja, tarkistettuaan työn, kuittasi minulle kirjallisesti hyväksyvänsä työn ja että talo kattoineen on siitä alkaen hänen vastuullaan.
Ostajan kanssa sovittiin, että voimme jättää mitä tahansa irtaimistoa jälkeemme. Lajittelimme tavarat, osa myytiin ja osa annettiin hyväntekeväisyyteen. Omaan muuttokuormaan tuli se, mitä uuteen, huomattavasti pienempään kerrostaloasuntoon saatiin sovitettua ja loput jätettiin.
Alle viikossa ensikontaktista välittäjään talo oli myyty ensiesittelyssä ja silloisessa markkinatilanteessa varsin hyväksyttävään hintaan. Voiko talokauppa paremmin mennä?
Jälkikäteen ajatellen kaupanteko osui sopivaan ajankohtaan, aikaan ennen nykyistä sähköenergian hintaviidakkoa. Talossa on kyllä hyvä lämmöneristys, mutta energiatilanteen muututtua kaupanteon luonnekin olisi varmasti ollut toisenlainen.
Ostajalla oli ajolähtö päällä entisestä asunnosta ja kiire päästä muuttamaan sisään. Meille ehti jo tulla pieni paniikki: minne muutetaan, minne tavarat väliajaksi?
Mutta kirsikkana kakun päälle: kun välittäjä oli ollut näin aikaansaava, tulimme kysäisseeksi, löytäisikö hän meille vuokra-asunnon Salosta, mielellään ydinkeskustasta. Hänellä sattui olemaan välityksessä juuri meille sopiva asunto, esteettömän kerrostalon ylin kerros, parvekkeelta näkymä puistoon ja joelle. Vuokranantaja oli valmis toivomaamme pitkäaikaiseen vuokrasopimukseen, joten pistimme nimet alle siihenkin sopimukseen.
Alle kuukausi siitä, kun tehtiin myyntipäätös, istuttiin vaimon kanssa vähän pöllähtäneinä uuden kodin parvekkeella ilta-auringossa ja ihmeteltiin, miten joskus voivat asiat kerrankin naksua kohdalleen noin hyvin. Piti oikein korkata kuohuviinipullo sen kunniaksi.
Olli Ovaska
